Перепланировка жилого помещения
Рано или поздно привычная обстановка жилища навевает тоску и провоцирует на то, чтобы взяться за переустройство. Будет такой ремонт радикальным или нет, зависит не только от вашего темперамента, но и от самой возможности перенести, расширить или убрать.
Что же такое перепланировка помещения? Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Иными словами, при перепланировке происходит трансформация помещения.
В зависимости от желания или необходимости в квартире можно расширить подсобное помещение, увеличить ванную комнату, перенести стену, увеличить пространство кухни/столовой, сделать дополнительные ниши в стене, дополнительный гардероб, сгладить углы, застеклить балкон и др. Все эти модификации возможны, правда, есть некоторые важные моменты.
Так, например, подобные действия должны быть согласованы, причем, с соседями тоже. Возможно, даже в первую очередь. Если оклейка стен обоями касается только вас, то перестройка жилья может коснуться и жителей ближайших квартир. Именно потому важно соблюсти необходимые требования, которые предъявляются при столь радикальном ремонте.
Существуют определенные законодательные нормативы (см. Жилищный кодекс РФ, Глава 4), которые регулируют процесс перестройки жилого/нежилого помещений, а также отношения между собственником и исполнителем работ. Если все делать по закону, то придраться будет не к чему, а соседи не станут предъявлять безосновательные претензии.
К чему ведет вся эта бумажная волокита? Сама перестройка пробуждает творчество, а вот сбор документов – тоску. Но это просто необходимо, т.к. таким способом подтверждается, что никакие и ничьи права не будут нарушены, работы по перепланировке не причинят значимого урона соседям и постройке, а также не будут нарушены пожарные, санитарные и строительные нормы. Да, ремонт – дело хлопотное.
Ремонт помещения с модификацией его конфигурации должен сопровождаться внесением изменений в его технический паспорт. Таким образом, все происходит с соблюдением требований законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления, которое и принимает решение о возможности и рамках проведения перепланировки.
Получается, что все действие по перестроечному ремонту должны быть согласованы с чиновниками. Многих, вероятно, это беспокоит, а то и раздражает – ведь у обеих сторон, как правило, разный взгляд на происходящее. К тому же придется тратить время и деньги, заказывая архитектурно-планировочные проекты, собирать кучу справок и ждать решения? Что самое обидное, так это большая вероятность отказа в желаемом (это после стольких стараний!). Но, с другой стороны, перепланировка – это не просто действие в удовольствие. Ведь подобный ремонт может закончиться тем, что у соседей рухнет стена, или у вас же обрушится потолок. А ведь встречаются случаи, когда повреждаются многоэтажные дома – это уже не просто порча имущества, а причинение вреда жизни человеку.
Даже простой и, пожалуй, наиболее распространенный случай перепланировки – соединение ванной и туалета в неразделенный санузел – должен проходить под флагом «все включено»: справки, проект, решение.
Обычно вопросами перепланировки занимается специальная комиссия органов местного самоуправления. Перед началом работ, если они вызовут ряд трудностей (например, затронут несущие конструкции), целесообразно обратиться за консультацией к юристу или заглянуть в Жилищный кодекс РФ (Глава 4, статьи 25-29). Постараемся разобраться с тем, какие документы и куда необходимо предоставить по случаю перестройки помещения.
Перепланировка балкона или лоджии
Некоторые ошибочно думают, что перепланировка – это то, что связано с переносом или сломом стен. На самом деле под определение «переделки» попадает еще много пунктов, которые в обиходе мы попросту называем ремонтными работами. В частности, к перепланировке относится остекление балкона или лоджии.
Большинство современных многоэтажек сдаются с уже застекленными балконами и лоджиями. Но в настоящее время большинство россиян проживает все-таки в домах старого типа. Потому многие рано или поздно решают «приручить» дополнительную площадь, которая выступает за край стены фасада, иными словами – балкон. Изначально это открытая площадь (разумеется, если это задумано проектом, по которому возводился дом). Если же его остеклить с трех сторон, то эта территория превратится в подобие еще одной комнаты. Конечно, это весьма практично и рационально.
Все чаще люди пытаются расширить площадь комнаты именно за счет балконов и лоджий. Ведь, по сути, обе конструкции представляют собой дополнительные жилые площадки. Так почему бы их не использовать?
Юридические «за» и «против»
Казалось бы – чего проще: добавил то, чего не было в архитектурном проекте, но теоретически вполне предусматривалось, и дело сделано. Но с юридической точки зрения любое строительное вмешательство в существующую конструкцию должно производиться в соответствии с определенными нормами.
Для начала выясним, что же все-таки Жилищный кодекс разрешает сделать с так называемой ограждающей конструкцией, которую представляет балкон/лоджия.
- Остекление балкона/лоджия без утепления.
- Остекление балкона/лоджия с утеплением.
- Объединение жилого помещения с балконом/лоджией.
Все эти действия по праву считаются перепланировкой. Отсюда делаем вывод, что подобные работы должны проводиться с согласования органов местного самоуправления и служб технического надзора. И не стоит пренебрегать требованиями, которые выдвигаются положениями о перестройке. К сожалению, нередки случаи, когда халатность и самоуправство некоторых жильцов по «перекраиванию» существующих метров, приводят к серьезным последствиям – от нарушения внешнего облика до разрушения здания. К тому же, от строительных работ, которые проводятся дилетантом, могут пострадать соседи.
Итак, чтобы начать работы, недостаточно найти мастера и купить необходимые материалы. Прежде всего, нужно собрать необходимые документы на перепланировку. Рассмотрим их далее в статье.
Документы на перепланировку помещения
- Заявление на перестройку/перепланировку помещения. Сделать это нужно по единой для страны форме (утверждена форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке Правительством 28 апреля 2005 года).
- Нотариально засвидетельствованные документы, устанавливающие право на жилое помещение.
- Проект переустройства/перепланировки.
- Технический паспорт помещения, ремонт которого и планируется.
- В случае если квартира занимается по договору социального найма, то необходимо письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих). Если же перепланировку задумал собственник, то этот пункт можно обойти – разрешение от не являющихся сособственниками жильцов не требуется.
- Если переустройство запланировано в доме, представляющем, например, историко-культурную ценность, то придется обратиться в органы по охране памятников архитектуры и получить заключение о возможности работ.
Важно еще и то, что после сборов и подачи всей необходимой документации, нужно пригласить приемочную комиссию, дабы она подтвердила соблюдение требований и правомочность действий. Если все сделано по правилам, комиссия из согласующего органа должна подписать соответствующий акт и направить его в организацию, которая ведет учет объектов недвижимости.
Требовать большего чиновники не имеют права, так что важно хорошо подготовиться только по этим шести пунктам. Рассматриваться документы будут в течение 45 дней, после которых должно быть вынесено решение – разрешить строительно-ремонтные работы по перепланировке или отказать в них.
Балкон/лоджия – остеклить и не испортить
Трудность перепланировки, остекления этих площадок заключается еще и в том, что они являются и внешней частью здания. Потому работы по «переделке» таких конструкций не должны испортить фасад дома. Все должно быть выдержано в едином стиле наружного оформления здания.
Кроме того, часто именно на балконах/лоджиях находятся эвакуационные выходы и проходы. Важно, чтобы все эти моменты, предусмотренные архитектурным проектом, остались в неизменности и целостности.
Стоит обратить внимание и на то, что при перепланировке балконов/лоджий нужно высчитать нагрузку на перекрытие. Ведь добавится вес строительных материалов, в частности, утеплителей. Специалисты говорят, что с каждым годом этот показатель снижается примерно на 1-1,5 %.
Много сил может занять вопрос переноса водяного отопления или электрики. В этих случаях также необходимо обращаться к специалистам, которые помогут найти более оптимальные варианты.
Перепланировка – самодеятельность или согласование по всем правилам
Конечно, такой процесс как перепланировка отнимает не только средства, но и время. Именно по причине того, что нет желания вести бумажную волокиту, многие предпочитают проводить перестроечные работы тихо и без огласки (хотя, когда постоянно жужжат то дрель, что перфоратор, соседи явно заметят вашу работу).
Отсюда несколько вариантов развития событий:
- Вы делает все необходимые работы, все удается, никому вроде и не помешали, жалоб от соседей не было. Теперь спокойно можно наслаждаться присоединенной территорией. Все на первый взгляд хорошо. Но проблемы обязательно возникнут, когда квартиру надумаете продавать/менять.
- Вы опять же начинаете работы самостоятельно, без каких-либо согласований и технических заключений. Но вот шум от ремонтных работ спровоцировал визит жилищного инспектора. Такая ситуация грозит не только штрафом, но и сбором документов, оценкой и пр. – всем тем, что, согласно ЖК РФ, добропорядочный строитель должен был сделать до начала каких-либо переделок. Но проблема еще и в том, что могут проект не одобрить и в этом случае потребуют все восстановить.
Финальным аккордом, после того, как согласованный проект перепланировки балкона/лоджии был воплощен в реальность, нужно обязательно внести все изменения в учетно-инвентаризационные документы БТИ.
Причины отказа в переустройстве/перепланировке помещения
Причин, по которым могут отторгнуть ваше заявление о переустройстве жилого помещения, всего три:
- Не все документы предоставлены (см. список выше)
- Документы поданы в ненадлежащий орган (хотя, зачем вам подавать документы куда-то в иное место?…)
- Проект переустройства не соответствует требованиям законодательства.
Если же вы не согласны с отказом, решение можно обжаловать в суде.
Заключение
Казалось бы, столько волокиты только ради того, чтобы немного расширить комнату, превратив ее, например, в уютную столовую. Что ж, если результат требует этих жертв, то придется попыхтеть. Конечно, часты случаи самовольной перестройки помещений. Но за это можно быть наказанным, да и проблем будет столько, что сбор документов покажется милой забавой. В идеале лучше всего подготовить соответствующую документацию, согласовать ее, получить разрешение, затеять ремонт с перепланировкой и спокойно в дальнейшем наслаждаться чаем с баранками в новоиспеченной столовой комнате.
